Viabilidade econômica de obras: como realizar?

Viabilidade econômica de obras: como realizar?

Atualizado em 11 abril, 2019
por Marcel Ribeiro

A viabilidade econômica de obras é uma atividade essencial que deve ser realizada antes da execução de um empreendimento. É graças a este estudo que é possível reduzir os riscos, ajustar o melhor preço de venda e prever o desempenho financeiro.

O estudo de viabilidade inclui algumas medidas que visam conhecer o aspecto financeiro do empreendimento. Por meio dele, é possível que construtores e incorporadores optem por definir se uma obra deve ou não ser executada.

Quer saber mais sobre como agir antes da execução de um empreendimento? Veja como fazer um estudo de viabilidade econômica de obras e potencialize o gerenciamento das suas obras.

Orçamento de obra em 4 passos

Saiba qual é a importância do processo

Antes de dar início, é preciso entender a importância desse estudo para o sucesso das obras e da empresa. Graças a ele, é possível garantir que certo projeto gere os resultados esperados para o negócio.

Ou seja, essa fase possibilita analisar se determinada obra tem chance de ser lucrativa ou mesmo de ser finalizada. Sem esse passo, a empresa inicia tudo às cegas. É algo que aumenta os riscos e que pode até comprometer a continuidade de atuação no mercado.

Portanto, trata-se de uma boa prática que permite que o negócio de engenharia se comprometa com os projetos. Dessa forma, atendendo aos principais interesses e exigências estratégicas.

Entenda as necessidades e os riscos envolvidos

O ponto de partida desse estudo deve considerar as características específicas da empresa executora da obra. Isso significa, por exemplo, compreender quais são as maiores necessidades em relação ao empreendimento, em contraponto aos desafios que foram levantados.

Nessa fase, dois aspectos são importantes: a viabilidade técnica e a financeira. No primeiro caso, é preciso considerar as especificidades da obra, a necessidade de profissionais especializados, a facilidade de acesso, a disponibilidade de fornecedores e assim por diante.

No quesito financeiro, há a necessidade de uma avaliação do orçamento e do fluxo de caixa. Afinal, deve-se saber se a empresa possui, ou não, caixa para realizar a obra. Essa análise também serve para indicar se é preciso buscar por investidores ou formas de financiamento.

Se uma das duas áreas não forem atendidas completamente ou se tiver mais riscos que o desejável, a viabilidade econômica de obras pode ficar comprometida. Então, não basta ter um orçamento bem estruturado se a parte técnica não é atendida corretamente — e vice-versa.

Elabore a pré-execução da obra

Após realizar esse estudo sobre as competências técnicas e financeiras, a viabilidade econômica de obras envolve um pré-projeto. Ele serve para ter uma ideia clara e ampla sobre o que precisará ser feito e gasto. Além disso serve para mensurar como tudo tem que ser processado.

Essa é uma etapa crucial e que requer atenção. Embora não seja necessário fazer o planejamento completo e tão detalhado, é interessante cuidar para que ele seja representativo.

Defina quais serão as fases exigidas e quanto cada uma vai custar, em média. Principalmente, dê atenção para os potenciais riscos ligados à obra. Pense, por exemplo, se a regularização é possível ou se existe algum empecilho que pode embargá-la.

Considere, ainda, como serão feitas as vendas e quais são as possibilidades envolvidas. Assim, a viabilidade econômica é conferida de todos os ângulos, o que traz maior segurança na execução.

Trabalhe com cenários para criar projeções financeiras

Passada a fase de que há a certeza de que a construção é tecnicamente possível, deve-se investir tempo na elaboração do orçamento e do cronograma da obra. Dessa forma, as análises financeiras de capital e fluxo de caixa necessário irão ajudar nas decisões.

É comum que os construtores utilizem o Custo Unitário Básico (CUB) para fazer o orçamento global de suas obras de uma forma rápida. O CUB é calculado mensalmente pelos Sindicados da Indústria da Construção Civil de todo o país. Ele ajuda a determinar o custo global da obra, e serve de parâmetro comparativo à realidade dos custos.

Para melhorar a robustez e ampliar a capacidade de gestão, é recomendado criar projeções de diversos tipos. Desde já, elabore o Cronograma Físico-Financeiro para obter a projeção do fluxo de caixa da obra. Isso ajuda a definir a tomada de decisão em cenários que nem sempre são favoráveis ou equivalentes ao atual.

Pense, por exemplo, na possibilidade de acontecer um aumento nos custos ou se o mercado ficar menos aquecido. Da mesma forma, considere a capacidade de mudança de padrões, como convencional , popular ou de luxo.

Entender como o empreendimento se “comporta” em diversas condições é um jeito de se prevenir. Assim, sabe-se se deve ou não dar início a projetos que só funcionam com qualidades muito específicas.

Garanta uma boa relação entre VGV e custos da obra

O VGV corresponde ao Valor Geral de Vendas. Ele é a soma dos ganhos potenciais caso todas as unidades sejam vendidas. Logo, se o prédio tem 20 apartamentos e cada um é comercializado a R$ 250 mil, o VGV é de R$ 5 milhões. Quanto maior for esse valor, maiores são os ganhos brutos da empresa.

Para verificar a viabilidade de obras, não basta calcular o indicador. Afinal, não adianta vender muito e gastar ainda mais, certo? Então, é preciso fazer uma análise relativa quanto aos gastos envolvidos.

Os custos podem corresponder de 25 a 75% do VGV, dependendo da modalidade. As porcentagens menores ficam para empreendimentos de luxo, já que são mais caros. Já o maior comprometimento do VGV está associado às moradias populares.

A partir disso, vale analisar caso a caso. Uma relação de custo e VGV de 50% pode ser positiva, neutra ou negativa. Ela é positiva se for em um imóvel popular, mas ruim se for de luxo. Se for na modalidade regular, está dentro da média. Então, esse cálculo ajuda a identificar, no final, a capacidade de retorno e lucratividade.

Ao mesmo tempo, é importante observar a relação entre o terreno e o VGV, bem como entre o valor da construção e o VGV.

Acompanhe o andamento da obra

Por melhor que seja um projeto, não significa que ele sempre será cumprido à risca. Podem ocorrer atrasos, gastos extras ou necessidades que não estavam previstas inicialmente. Sem o devido acompanhamento, essas condições podem acontecer e talvez comprometer toda a continuidade da obra.

Então, o ideal é sempre fazer a verificação para garantir o cumprimento do orçamento de custos da obra a fim de se manter a análise de viabilidade econômica feita antes da construção. Veja como os recursos são consumidos, identifique se existe alguma fonte de desperdício ou algum problema de produtividade.

Os ajustes feitos de forma dinâmica, enquanto a obra acontece, ajudam a deixar o processo no ritmo certo. Em suma, isso é ideal para gerar o retorno inicialmente esperado.

Estude a viabilidade de fazer mudanças

Com o acompanhamento da obra, pode ser necessário fazer algumas mudanças para garantir a viabilidade econômica. Diante de um atraso, por exemplo, é preciso realizar adaptações para cumprir o cronograma e o orçamento.

Ao mesmo tempo, essas alterações também precisam ser pensadas de acordo com a capacidade de execução. Não basta definir o aumento de produtividade em uma etapa se não houver mão de obra nos níveis adequados.

Por isso, é fundamental estudar se a viabilidade econômica de obras está presente nas alterações. Com melhor planejamento e boa estrutura, é possível tomar decisões assertivas.

Analise os indicadores de gestão

O acompanhamento não deve ser feito apenas baseado em impressões ou no feeling empresarial. É fundamental definir indicadores relevantes e analisar a sua evolução para saber se tanto os custos quanto os prazos estão dentro do que foi planejado.

Além de elaborar um fluxo de caixa, é oportuno usar algumas métricas. O Valor Presente Líquido (VPL), por exemplo, surge desse acompanhamento de movimentações futuras trazidas para o momento atual. Esse indicador é importante para medir a viabilidade econômica do empreendimento.

Também é preciso calcular a Taxa Interna de Retorno (TIR). Ao mesmo tempo, a relação entre planejado e realizado e a Taxa Mínima de Atratividade (TAM). Já o Retorno Sobre Investimento (ROI) aponta a relação entre os lucros e os gastos, o que garante melhor entendimento sobre a performance. Com todos esses elementos, fica mais fácil tomar decisões adequadas.

Outro índice importante que deve ser considerado é o Índice de Velocidade de Venda (IVV). Este funciona como um termômetro do mercado imobiliário. Em síntese, o IVV mede a absorção dos produtos novos lançados no mercado, que considera variáveis como: valor de venda médio do metro quadrado por bairro, tamanho dos apartamentos e tempo médio de vendas.

Acerte no preço final de venda

No começo dos estudos de viabilidade econômica de obras há uma definição sobre o preço para a venda do empreendimento. Para tanto, são considerados os custos, a margem de lucro e a análise de mercado.

No entanto, após os andamentos da obra e os estudos sobre os índices, o valor pode ser diferente. Uma boa gestão diminui os custos e garante um preço em conta. Isso torna a alternativa mais atraente em um mercado estagnado, por exemplo.

Para complementar a viabilidade econômica, portanto, não se esqueça do preço final de venda. Ao considerar todas as questões, é possível chegar a um valor consistente com os gastos e com o mercado.

Melhore a gestão de obras com o Mais Controle

Conte com a ajuda da tecnologia

É muito comum que uma obra gere um volume intenso de informações. Logo, tanto antes quanto durante a execução, é preciso analisar grandes quantidades de dados. Assim também deve-se cruzá-los, a fim encontrar tendências e pontos de atenção para garantir a viabilidade.

Quando a empresa conduz mais de uma construção ao mesmo tempo a quantidade de informações gerada se torna ainda maior. Para simplificar a etapa, é importante ter a ajuda da tecnologia.

Contratar um software de gestão é a saída ideal. Além de centralizar todas as informações, permite o acesso fácil e de qualquer lugar. Também oferece visualização gráfica dos dados, acompanhamento das despesas, do cronograma, dos materiais e da mão de obra.

E o melhor é que não se trata de algo destinado a grandes construtoras. Atualmente, micro e pequenas empresas podem adotar, já que a implementação é fácil e o custo é reduzido. Com esse apoio especializado, é possível ter máximo desempenho e garantir que todo o processo transcorra conforme a expectativa.

Conclusão

Fazer um estudo de viabilidade econômica de obras é essencial para saber o que esperar durante e após a finalização da obra. Este é um conceito que deve ser aplicado aos construtores e incorporadores que buscam maximizar os resultados de um empreendimento.

Ao realizar o estudo de viabilidade, é possível entender se é viável ou não assumir a construção de determinado empreendimento. O que traz maior segurança para a empresa e para os investidores.

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Marcel Ribeiro
Escrito por
Marcel Ribeiro
Engenheiro e cofundador do software Mais Controle.

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