CUB na Construção Civil: Guia Completo para Entender o Custo Unitário Básico
Uma obra envolve diferentes cálculos. Eles aparecem desde o orçamento e planejamento na fase de projetos até o gerenciamento durante a execução. Por exemplo, durante a fase de orçamento, um dos indicadores de referência de custos mais utilizados é o Custo Unitário Básico (CUB).
E é exatamente aí que o CUB entra. Ele ajuda na estimativa dos principais custos de construção de uma edificação. Por isso é fundamental para a assertividade dos orçamentos.
Quer saber mais sobre o tema? Continue acompanhando este post e saiba mais sobre esse indicador tão importante!
O que é o CUB na obra?
O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador utilizado na construção civil para se obter uma estimativa do custo de um projeto. Afinal esse cálculo serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.
O objetivo básico do CUB/m² é auxiliar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Dessa forma, publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de forma geral.
Ou seja, o CUB foi determinado pela Lei Federal 4.591/64 (artigo 54), que trata sobre os valores de referência para obras de imóveis por metro quadrado de cada estado do Brasil.
Mas quem é que determina o valor do CUB?
De acordo com essa mesma lei, a responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos sindicatos estaduais da indústria da construção.
Além de estarem sob a obrigatoriedade de fazer a divulgação mensal até o dia 5 de cada mês sobre os custos unitários praticados na região em relação à construção civil.
Onde consultar o CUB?
Você pode consultar o CUB no site www.cub.org.br.
O site foi desenvolvido pela CBIC e conta com a participação de mais de 20 Sinduscons brasileiras. Ou você pode acessar o site das Sinduscon da sua Região.
Quais são os tipos que o CUB considera?
O Custo Unitário Básico baseia-se em dois pontos importantes: o padrão de acabamento da obra e o projeto-padrão. O acabamento é definido em nível baixo, médio e alto, que são referentes ao índice de refinamento da construção. Já o projeto-padrão é referente ao tipo de construção civil que será realizado, incluindo número de pavimentos e número de dependências por unidade e número total de unidades.
Eles são separados em dois modelos. O primeiro deles é o residencial e o segundo é em relação ao comércio. Os tipos são detalhados na cartilha disponibilizada, por exemplo, pela Sinduscon-MG e podem ser:
- residência unifamiliar (R1);
- residências populares (RP1Q);
- residência multifamiliar (R8 e R16);
- prédio popular (PP4);
- projeto de interesse social (PIS);
- comercial com salas e lojas (CSL8 e CSL16);
- comercial com andares livres (CAL8);
- galpão industrial (GI).
Calcula-se o CUB/m² com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na referida norma.
O que está incluído no CUB?
Portanto, a metodologia de cálculo do CUB/m² é simples e permite a consecução de indicadores muito realistas. Ela leva em conta:
- Salários;
- Preços dos materiais de construção;
- Despesas administrativas;
- Custos com aluguel de equipamentos.
Sendo que esses valores são pesquisados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país.
Com isso, percebemos que existem valores diferentes para o Custo Unitário Básico de acordo com o tipo de construção, e desde 1987, se utiliza o CUB como indexador de contratos para o mercado financeiro.
Quais são os itens que o Custo Unitário Básico não considera?
“Mas Marcel, existe alguma desvantagem no uso do CUB?”. Talvez. Apesar de ser um auxiliar muito comum na elaboração de orçamentos, o Custo Unitário Básico também possui algumas desvantagens. Vamos conferir?
Como dissemos anteriormente, não se leva em consideração alguns itens no cálculo do CUB. Isso acontece por eles serem muito específicos de acordo com o empreendimento.
A partir disso, de acordo com a NBR 12.721/2006, o Custo Unitário Básico não inclui:
- serviços de infraestrutura/fundação;
- terrenos;
- projetos estruturais e arquitetônicos;
- instalações e equipamentos.
- elevadores;
- remuneração do construtor;
- custos com urbanização e jardinagem;
- custo com obras complementares;
- despesas com cartório;
- áreas de lazer e playground;
- regulamentação de condomínio.
Como calcular o CUB de uma obra?
Realiza-se cálculo do CUB mensalmente pelo Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e lançando em um relatório. Ele fica disponível para todos que queiram definir seus custos de acordo com esse indicador.
No entanto, é muito importante que você entenda como se realizar esse cálculo e quais fatores que se consideram para um melhor planejamento financeiro e análise da viabilidade do projeto.
Dessa forma, antes de começar a calcular o custo unitário, você precisará pesquisar qual é o CUB vigente no estado que se encontra a construção. Para isso, você deve considerar o mês, o tipo de obra e o nível no padrão de acabamento.
Após essa verificação, deverá se multiplicar a área total da construção pelo valor do CUB. Dessa forma, para encontrar o custo total da obra, deve-se somar o valor parcial encontrado pelo CUB ao valor do orçamento dos itens não inclusos.
Custo Total = CUB x área construída + itens não inclusos
Entenda o efeito do CUB no Financiamento de Imóveis
Caso se aplicar como índice de correção em contratos de compra e venda de imóveis, as parcelas mensais sofrem alterações.
Assim, ao adquirir propriedades na planta, é crucial acompanhar as variações do CUB, pois qualquer mudança influencia o saldo devedor do financiamento.
O CUB é frequentemente referido como a unidade monetária do setor imobiliário. No contexto de financiamento, o procedimento padrão é dividir o montante financiado pelo valor do CUB, transformando a dívida de um valor em reais para um valor em CUBs.
Além disso, ele não impacta apenas os financiamentos bancários, mas também os realizados diretamente com as construtoras. Durante as negociações, é recomendável esclarecer como será a aplicação desse ajuste.
Benefícios do Financiamento Vinculado ao CUB
Inicialmente, o financiamento indexado ao CUB pode parecer desfavorável ao comprador. Contudo, é importante entender que ajusta-se as compras a prazo normalmente para refletir as mudanças econômicas ao longo do tempo.
Especificamente em construções de imóveis, os custos de materiais e mão de obra flutuam ao longo do tempo. Portanto, aumentos ocasionais no valor das parcelas acabam por elevar o valor do empreendimento, beneficiando tanto os compradores quanto as construtoras.
Quem teme prejuízos em financiamentos atrelados ao Custo Unitário Básico pode ficar tranquilo. Este índice busca manter o equilíbrio no mercado imobiliário, evitando perdas tanto para construtoras quanto para os compradores.
Pagamento de Parcelas Ajustadas pelo CUB
Como mencionado, em financiamentos com contratos corrigidos pelo CUB, o valor das parcelas muda mensalmente. Para calcular, divide-se o valor total do imóvel pelo CUB no momento da assinatura do contrato. Por exemplo, um imóvel de R$ 400 mil com CUB a R$1.960,50 representa 204,0295 CUBs.
Atualização das Parcelas pelo CUB
O cálculo para atualizar o valor das parcelas segue a mesma lógica. Usa-se o CUB do mês de compra como referência. Se a parcela inicial era de R$ 4 mil, isso corresponde a 2,0402 CUBs.
Se o CUB aumenta para R$1.985,25 no mês seguinte, multiplica-se esse valor pelo CUB da parcela inicial (2,0402), resultando em uma parcela de R$4.050,30. Esse processo se repete mensalmente para recalcular o valor das parcelas.
Como ter mais controle dos custos de uma obra?
Apostar na tecnologia e nas inovações é o melhor caminho para ter mais eficiência nos processos. Por isso o uso de softwares de gestão para construção civil garante a exatidão e melhor controle no gerenciamento da sua obra.
Sistemas de gestão com essa finalidade são ferramentas que reduzem a incidência de erros nas fórmulas e na obtenção de resultados dos cálculos. Além disso, realizam essa tarefa consideravelmente mais rápido do que se fossem manualmente.
Em uma só ferramenta, você poderá fazer o controle orçamentário e a gestão financeira — que inclui o fluxo de caixa, se o andamento da obra está de acordo com o que se planejou e ter um relatório de custos por etapas e por m² da sua obra.
Assim, quanto mais informações reais você tem sobre a sua empresa e sobre uma construção, mais embasamento você terá para tomar as melhores decisões no gerenciamento da obra e calcular orçamentos futuros.
Conclusão
Em resumo, o CUB é um dos principais e mais importantes indicadores da construção civil. Por meio dele, você terá mais facilidade para estimar o custo da sua obra e fazer reajustes nos preços contratuais.
Você precisa de mais facilidade na sua gestão financeira, de cálculos e processos em uma obra? Então entre em contato conosco e conheça os planos do nosso software de gestão!
