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Página Inicial Blog O que é INCC e qual a sua vantagem para Construtoras?

O que é INCC e qual a sua vantagem para Construtoras?

INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção, é um cálculo utilizado para mensurar o valor dos gastos com as obras de um imóvel na planta. Entenda como ele impacta você e o seu orçamento!

Por Guilherme Junqueira
O que é INCC e qual a sua vantagem para Construtoras?O que é INCC e qual a sua vantagem para Construtoras?

Existem várias formas de financiamento de empreendimentos imobiliários, e sobre elas incidem taxas, juros e impostos representados por um emaranhado de siglas.

Tenho certeza de que você já se deparou com muitas siglas por aí. Mas será que você sabe o que elas significam? Neste artigo vamos abordar o Índice Nacional de Custo de Construção, também conhecido como INCC.

Nele você vai aprender sobre:

  • Histórico do INCC;
  • O que compõe o INCC;
  • Vantagens do uso do INCC pelas construtoras;
  • Cuidados na forma de cobrança;
  • Como calcular o INCC;
  • Cálculo isolado das parcelas.

Se interessou? Então continue a leitura e aproveite nosso conteúdo!

Histórico do INCC

O INCC, Índice Nacional de Custo de Construção, é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais.

Ou seja, esse índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção. Por isso é importante entender seu cálculo.

Sua primeira versão pela FGV foi o de Custos da Construção (ICC), em 1950. Na época, esse indicador acompanhava apenas o custo no mercado de construção do Rio de Janeiro.

No entanto, a partir das décadas seguintes, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) começou a levantar os custos das construções habitacionais em outras cidades do país.

A partir desses novos cálculos também foram incluídos ao ICC gastos com tecnologias e serviços mais atuais.

Finalmente, em fevereiro de 1985, o ICC foi substituído pelo INCC. Então, ele passou a englobar novos itens no seu cálculo, além de novas cidades.

Atualmente, o índice é determinado com base em pesquisas feitas nas seguintes capitais: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

Veja na imagem abaixo uma breve representação histórica do INCC.

O que compõe o INCC?

O índice nacional é composto pela média aritmética ponderada dos dados coletados nas setes cidades citadas acima, sendo uma combinação de um sistema de preços com um de pesos. Pensando nisso, os valores são levantados considerando quatro fatores: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.

Além disso, os preços dos materiais são divididos em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos.

Cabe à FGV levantar estes custos com base em orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil, listando 64 itens de mão-de-obra e 659 dos outros três fatores.

Já o sistema de peso leva em conta as variações de custos entre as cidades, assim como os tamanhos dos mercados de construções habitacionais em cada uma delas. Elas possuem um peso dado em percentual, com a soma dos sete pesos resultando em cem.

Vantagens do uso do INCC pelas construtoras

A saúde financeira das construtoras passa pelo manejo responsável de suas contas. Por isso, o construtor deve saber como lidar com seu orçamento de obras, gastos e receitas.

A principal vantagem obtida pelas construtoras ao utilizarem o INCC na cobrança das parcelas de seus empreendimentos é a manutenção do poder de compra do valor acertado com o seu cliente.

Isso porque o INCC é utilizado para proteger os valores do financiamento de imóveis na planta diretamente com a construtora. Evitando assim a inflação nos preços dos insumos no segmento da construção civil que podem ocorrer durante a construção do empreendimento.

Além disso, o índice também ajuda a refletir aumentos mais sensíveis que só impactam a construção civil. Como, por exemplo, os reajustes salariais do setor.

Porém, esses efeitos só serão amortecidos geralmente dois meses depois. Afinal de contas, a parcela paga em um mês é ajustada com o índice de dois meses atrás.

Vale lembrar que o INCC não incide apenas nas parcelas iguais do empreendimento, mas, também, em intermediárias, balões e chaves. Dessa forma, nenhuma parte do pagamento da obra fica com seus valores defasados.

Cuidados na forma de cobrança

A lógica do INCC é evitar que as parcelas pagas pelo cliente percam o valor enquanto a obra ainda está sendo finalizada e os custos de construção continuam crescendo. Por isso, o índice não pode ser aplicado após a entrega do apartamento.

Caso a construtora atrase a obra, o INCC deve parar de ser usado no mês de entrega estabelecido pelo contrato — os juízes ainda não têm uma opinião definida sobre o que deve acontecer a partir daí.

Uma parte das decisões determina que o INCC seja congelado no valor do mês de entrega. Outra fração entende que as parcelas devem passar a ser corrigidas por outro índice que seja mais vantajoso para o comprador, como o IGP-M.

Outro detalhe importante é que as construtoras não acrescentam juros às parcelas dos imóveis na planta, pois, só poderão ser cobrados do comprador pela instituição que financiar a habitação após sua entrega pela empreiteira.

Porém, nem todo valor cobrado além do INCC pelo imóvel na planta é uma cobrança indevida. A construtora pode, por exemplo, cobrar o Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO), que serve de proteção contra atrasos na entrega da obra para os clientes.

Planilha Cronograma físico-financeiro de obras

Como calcular o INCC?

Agora que você sabe o que é o INCC, vamos ver como ele funciona na prática?

Por exemplo, imagine um financiamento de 100.000 reais feito diretamente com a construtora, dividido em 100 parcelas. A tabela do INCC nos dá os seguintes valores para o último trimestre de 2017:

  • 0,31% em outubro;
  • 0,31% em novembro;
  • 0,07% em dezembro.

Nesse sentido, digamos que a primeira parcela deve ser paga em janeiro. Como o índice que reflete sobre uma parcela é o de dois meses anteriores, o INCC aplicado será de 0,31% — valor de novembro.

Vamos calcular primeiro o saldo devedor corrigido de janeiro. Para isso, multiplicamos a dívida original pela taxa de novembro e somamos aos 100.000 reais originais:

  • Saldo em janeiro: R$ 100.000,00 x 0,31 % +  R$ 100.000,00 = R$ 100.310,00.

A parcela terá, então, o valor desse saldo corrigido dividido por cem, ou seja:

  • R$ 100.310,00 / 100 = R$ 1.003,10.

Agora, o valor da dívida será o do saldo de janeiro menos a parcela paga:

  • R$ 100.310,00,00 – R$ 1.003,10 = R$ 99.306,90.

Note por esses valores que tanto a parcela quanto a dívida seriam menores se não houvesse a correção, com valores de 1.000 e 99.000 reais, respectivamente.

Para ficar claro como as dívidas progridem a cada mês, vamos ver os cálculos de fevereiro. A taxa usada será a de dezembro — de 0,07%. A este valor agora se somará a dívida de janeiro em invés do original:

  • R$ 99.306,90 x 0,07% + R$ 99.306,90 = R$ 99.376,41.

O valor da nova parcela será o do saldo dividido por 99 — número correspondente às parcelas restantes:

  • R$ 99.376,41 / 99 = R$ 1.003,80.

Sendo assim, a dívida restante terá o valor de:

  • R$ 99.376,41 – R$ 1.003,80 = R$ 98.372,61.

Cálculo isolado das parcelas

Quer fazer um cálculo rápido para as parcelas? Basta não utilizar o saldo devedor. Para isso, multiplique o valor da última parcela pelo do índice incidente naquele mês. Usando os valores do exemplo acima, temos em janeiro:

  • P. original x INCC (Novembro) + P. original;
  • R$ 1.000,00 x 0,31% + R$ 1.000 = R$ 1.003,10.

No mês seguinte, fevereiro, temos:

  • P. (Janeiro) x INCC (Dezembro) + P. Janeiro;
  • R$ 1.003,10 x 0,07% + R$ 1.003,10 = R$ 1.003,80;

Conclusão

Agora que você sabe o que é INCC e como calculá-lo, avance na sua gestão de custos! Com um software de gestão de obras, por exemplo, você acompanha gastos, melhora seus orçamentos e evita prejuízos.

O Mais Controle é um software de gestão para a construção civil. Com ele você acompanha, integra e organiza seus processos de maneira rápida e prática.

Gostou? Então entre em contato e saiba como o Mais Controle pode fazer sua empresa crescer.

Continue sua leitura

  • Como fazer um bom orçamento de obras e melhorar a lucratividade
  • Software de gestão de obras: o que você precisa saber?
  • Controle de custos em obras: como um software de gestão pode ajudar?
  • Acompanhamento de obra: checklist completo de como fazer
14 Comentários
Mostrar comentários
Baby Araujo says:27/07/2018 às 08:24

GOSTARIA DE SABER SE É CORRETO UMA CONSTRUTORA REAJUSTAR AS PARCELAS DE SEU FINANCIAMENTO PELO INCC JA QUE SE TRATA DE LOTEAMENTO?

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Lúcia Cruz says:14/09/2018 às 10:26

Artigo muito bom, melhor que já li até agora pesquisando sobre o assunto. Obrigada!

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Marcel Ribeiro says:09/10/2018 às 16:55

Olá Lúcia, obrigado pelo seu feedback! =)

Estamos sempre postando novos conteúdos sobre gestão e Construção Civil. Se inscreva em nossa Newsletter e curta também nossa página no Facebook! =)

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Mauro Leandro says:10/10/2018 às 16:14

Olá , tenho uma dúvida:
a entrada com a construtora em 34 de 1.000 e estou aguardando a assinatura do financiamento com o banco a pouco mais de um mês. Agora a construtora ta me cobrando 425,00 de INCC porque segundo eles só congela após a assinatura com o banco. Isso ta certo?
Vou financiar 120.00 mil com o banco

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anderson alfaia says:18/10/2018 às 20:16

ola gostaria de saber eu comprei um lote num residencial valor de 1333 mil ficou parcelas de 120 x816 + anual de 3500
na primeira parcela ja veio o aumento de 845 30 reais a mais ai veio outro aumento de 863 e depois outros aumento de 876 e agora veio 901 isso esta certo o condominio ja esta funcionando entregue eu comprei um lote e eu mesmo estou construindo esta certo esta cobranca foi financiado pela propria construtora

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Priscila M. dos santos says:29/10/2018 às 17:09

BOA TARDE
PRECISO TIRAR UMAS DUVIDAS SOBRE O INCC COMPREI UM APARTAMENTO QUE SAIU O FINANCIAMENTO EM 26/02/2018 ONDE EU VIM PAGANDO PARA A CONSTRUTORA TODO MES O SALDO DA ENTRADA NO MES DE JUNHO CHEGOU UM BOLETO DE R$796,73 ONDE ME PASSARAM OS VALORES ABAIXO
SALDO DEVEDOR R$197.883,52
Fevereiro 2018 R$197.883,52 incc variação 0,59% correção
MARÇO 2018 R$100.385,13 incc variação 0,22% correção r$435,34 liberação caixa 97.933,73
Abril 2018 r$ 94.557,49 incc variação 0,36% correção r$361,39 liberação caixa 6.189,03
Saldo Final r$93.760,76
e boleto r$796,73

porem na planilha da fundação getulhos mes 01-0,31% mes 02-0,13% , mes 03-0,24%, mes 04-0,29% tem algo errado neste calculo?
recebi hoje um boleto de r$1902,87 e nao bate com a planilha da fundação me ajudem por favor

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Lucas says:10/01/2019 às 13:04

Boa tarde.
A quase dois anos adquiri um apartamento na planta. Recentemente fui informado pela construtora que a parte física do empreendimento chegou ao fim, e que agora está em andamento a documentação para liberação de Habite-se na Prefeitura e Bombeiros.
Minha dúvida é a seguinte: Nessa fase pode-se cobrar INCC sobre as parcelas restantes e o saldo devedor, antes de efetuar o financiamento bancário?

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Eliane says:29/03/2019 às 12:09

Olá Marcel,
Ótimo conteúdo. Gostaria de tirar uma dúvida: trabalho numa indústria de construção Civil e pensei em utilizar o índice INCC para comparar o aumento dos nossos custos com o Mercado. Você acha que é possível ?

Obrigada

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natal mariano ferraz says:15/04/2019 às 16:47

Ola parabéns sou corretor de imoveis e, achei o artigo bem instrutivo e, muito interessante !

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Marcel Ribeiro says:15/04/2019 às 17:52

Obrigado Mariano!

Estamos sempre postando novos conteúdos sobre gestão e Construção Civil. Se inscreva em nossa Newsletter e curta também nossa página no Facebook! =)

Sinta-se a vontade para sugerir novos temas. :)

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Marcus Muniz says:11/05/2019 às 01:32

Ola, parabéns muito proveitoso o artigo!!

Gostaria de tirar uma dúvida; Comprei um apartamento nao na planta, ja construído e inaugurado desde Março 2018. Foi um repasse de outro cliente. Fui avisado hoje pela construtora na entrega das chaves, um valor a pagar de INCC referente os dias entre o Recibo de compra e Venda até a data da assinatura do contrato com o banco.

Gostaria de saber da legalidade dessa cobrança

Obrigado.

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Bruno Moreno de Campos Vale says:19/04/2020 às 13:33

Comprei um imóvel no lançamento, já se passaram 6 meses e as obras ainda não começaram, a cobrança do incc sobre o saldo devedor e procedente?

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Lincoln Kato says:13/05/2020 às 10:22

Bom dia. Artigo muito bem explicado, porém ainda não entendi muito bem o valor de INCC que devo pagar para a Construtora. Em Dezembro de 2017 adquiri um apartamento no valor de R$ 216 mil, sendo que dei entrada de R$ 8 mil + R$ 108 mil de FGTS, ficando um saldo de R$ 100 mil de financiamento. A obra foi finalizada em Dez/19 e me informaram que há um saldo de INCC para pagar senão não receberei as chaves. Há possibilidade de calcular esse valor que devo pagar?

Muito obrigado

Lincoln Kato

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Tullio says:26/11/2020 às 20:15

Marcel parabéns pelo artigo. E no caso de ter sido pago o último boleto do financiamento junto a construtora e em seguida ser feita a quitação do imóvel (sendo desnecessário fazer financiamento junto a um banco) antes da entrega das chaves, ainda é preciso aplicar o INCC sobre o mês corrente? Lembrando que isso foi feito antes do fim do mês.

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