Existem várias formas de financiamento de empreendimentos imobiliários, e sobre elas incidem taxas, juros e impostos representados por um emaranhado de siglas. Em meio a esses siglas, você sabe o que é INCC? Neste artigo nós te explicaremos o que é este índice, mas, primeiro, mostraremos como o INCC surgiu e o que compõe os seus valores.

Depois falaremos das vantagens do uso desse índice pelas construtoras e os cuidados que elas devem ter ao fazer as cobranças. Por fim, explicaremos detalhadamente como calcular o INCC sobre o saldo devedor de um apartamento e sobre suas parcelas.

Então, se você está interessado no assunto, continue a leitura e aproveite nosso conteúdo.

Histórico do INCC

O INCC — Índice Nacional de Custo de Construção —  é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais. O índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção.

A primeira versão do índice criado pela FGV foi o de custos da construção (ICC), que surgiu em 1950. Em indicador acompanhava apenas o custo no mercado de construção do Rio de Janeiro.

Nas décadas seguintes, o instituto brasileiro de economia (IBRE) começou a levantar os custos das construções habitacionais em outras cidades do país. Esses novos cálculos também passaram a incluir gastos com tecnologias e serviços mais atuais que aqueles utilizados pelo ICC.

Finalmente, em fevereiro de 1985, o ICC foi substituído pelo INCC, englobando novos itens no seu cálculo, além de novas cidades. Hoje, o índice é determinado com base em pesquisas feitas nas seguintes capitais: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

O que compõe o INCC

O índice nacional é composto pela média aritmética ponderada dos dados coletados nas setes cidades citadas acima, sendo uma combinação de um sistema de preços com um de pesos. Os valores são levantados considerando quatro fatores: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.

Os preços dos materiais são divididos em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos. A FGV levanta estes custos com base em orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil, listando 64 itens de mão-de-obra e 659 dos outros três fatores.

Já o sistema de peso leva em conta as variações de custos entre as cidades, assim como os tamanhos dos mercados de construções habitacionais em cada uma delas. Elas possuem um peso dado em percentual, com a soma dos sete pesos resultando em cem.

Vantagens do uso do INCC pelas construtoras

A saúde financeira das construtoras passa pelo manejo responsável de suas contas. O construtor deve saber como lidar com seu orçamento, gastos e receitas. A principal vantagem obtida pelas construtoras ao utilizarem o INCC na cobrança das parcelas de seus empreendimentos é a manutenção do poder de compra do valor acertado com o seu cliente.

O INCC é utilizado para proteger os valores do financiamento de imóveis na planta diretamente com a construtora contra a inflação nos preços dos insumos no segmento da Construção Civil que podem ocorrer durante a construção do empreendimento.

O índice também ajuda a refletir aumentos mais sensíveis que só impactam a construção civil, como, por exemplo, os reajustes salariais do setor. Porém, esses efeitos só serão amortecidos geralmente dois meses depois, pois, a parcela paga em um mês é ajustada com o índice de dois meses atrás.

Vale lembrar que o INCC não incide apenas nas parcelas iguais do empreendimento, mas, também, em intermediárias, balões e chaves. Dessa forma, nenhuma parte do pagamento da obra fica com seus valores defasados.

Cuidados na forma de cobrança

A lógica do INCC é evitar que as parcelas pagas pelo cliente percam o valor enquanto a obra ainda está sendo finalizada e os custos de construção continuam crescendo. Por esse motivo, o índice não pode ser aplicado após a entrega do apartamento.

Caso a construtora atrase a obra, o INCC deve parar de ser usado no mês de entrega estabelecido pelo contrato — os juízes ainda não têm uma opinião definida sobre o que deve acontecer a partir daí.

Uma parte das decisões determina que o INCC seja congelado no valor do mês de entrega. Outra fração entende que as parcelas devem passar a ser corrigidas por outro índice que seja mais vantajoso para o comprador, como o IGP-M.

Outro detalhe importante é que as construtoras não acrescentam juros às parcelas dos imóveis na planta, pois, só poderão ser cobrados do comprador pela instituição que financiar a habitação após sua entrega pela empreiteira.

Porém, nem todo valor cobrado além do INCC pelo imóvel na planta é uma cobrança indevida. A construtora pode, por exemplo, cobrar o seguro garantia de entrega de obra (SGEO), que serve de proteção contra atrasos na entrega da obra para os clientes.

Como calcular o INCC

Vamos tomar como exemplo um financiamento de 100.000 reais feito diretamente com a construtora, dividido em 100 parcelas. A tabela do INCC nos dá os seguintes valores para o último trimestre de 2017:

• 0,31% em outubro;
• 0,31% em novembro;
• 0,07% em dezembro.

Digamos que a primeira parcela deve ser paga em janeiro. Como o índice que reflete sobre uma parcela é o de dois meses anteriores, o INCC aplicado será de 0,31% — valor de novembro.

Vamos calcular primeiro o saldo devedor corrigido de janeiro. Para isso, multiplicamos a dívida original pela taxa de novembro e somamos aos 100.000 reais originais:

• Saldo em janeiro: R$ 100.000,00 x 0,31 % +  R$ 100.000,00 = R$ 100.310,00.

A parcela terá, então, o valor desse saldo corrigido dividido por cem, ou seja:

• R$ 100.310,00 / 100 = R$ 1.003,10.

Agora, o valor da dívida será o do saldo de janeiro menos a parcela paga:

• R$ 100.310,00,00 – R$ 1.003,10 = R$ 99.306,90.

Note por esses valores que tanto a parcela quanto a dívida seriam menores se não houvesse a correção, com valores de 1.000 e 99.000 reais, respectivamente.

Para ficar claro como as dívidas progridem a cada mês, vamos ver os cálculos de fevereiro. A taxa usada será a de dezembro — de 0,07%. A este valor agora se somará a dívida de janeiro em invés do original:

• R$ 99.306,90 x 0,07% + R$ 99.306,90 = R$ 99.376,41.

O valor da nova parcela será o do saldo dividido por 99 — número correspondente às parcelas restantes:

• R$ 99.376,41 / 99 = R$ 1.003,80.

Sendo assim, a dívida restante terá o valor de:

• R$ 99.376,41 – R$ 1.003,80 = R$ 98.372,61.

Cálculo isolado das parcelas

Se você quiser fazer um cálculo rápido para as parcelas, é possível fazê-lo sem o saldo devedor. Para isso, multiplique o valor da última parcela pelo do índice incidente naquele mês. Usando os valores do exemplo acima, temos em janeiro:

• P. original x INCC (Novembro) + P. original;
• R$ 1.000,00 x 0,31% + R$ 1.000 = R$ 1.003,10.

No mês seguinte — fevereiro — temos:

• P. (Janeiro) x INCC (Dezembro) + P. Janeiro;
• R$ 1.003,10 x 0,07% + R$ 1.003,10 = R$ 1.003,80;

Agora que você sabe o que é INCC e como calculá-lo, que tal contar com um software de gestão para ter melhor controle sobre as finanças de sua empresa de engenharia? Conheça mais sobre nosso produtor e entre em contato conosco!